農地（田んぼ・畑）を売る方法｜高崎市の不動産会社が農地法の許可・届出と売却の流れを解説

2026/11/06

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「親から田んぼや畑を相続したけれど、もう耕作する人がいない」「使っていない農地を手放したい」。高崎市でも、こうしたご相談が年々増えています。

ところが農地は、宅地や建物と違って所有者の判断だけで自由に売ることができません。農地法という法律で、売買や転用（農地以外にすること）に許可や届出が必要と定められているためです。

この記事では、高崎市の地元不動産会社であるサガ・コーポレーションが、農地を売る2つの方法、農地法の許可・届出のしくみ、売却の流れと注意点を分かりやすく解説します。

農地はなぜ自由に売れないの？

農地法は、国内の食料生産の基盤である農地を守るための法律です。そのため、農地を売ったり、農地以外の用途に変えたりするときは、農業委員会の許可や都道府県知事等の許可・届出が必要になります。許可を受けずに行った売買は効力が生じず、所有権移転登記もできません。

なお、農地かどうかは登記簿上の地目ではなく現況（実際に耕作されているか）で判断されるのが原則です。登記上は「田」「畑」でも、長年宅地として使っている土地などは扱いが異なる場合があります。

方法	内容	買主	手続き
農地のまま売る	田や畑として使ってもらう	農家・農業法人など	農地法第3条の許可（農業委員会）
転用して売る	住宅・駐車場・資材置場などにする	個人・法人を問わない	農地法第5条の許可、市街化区域内は届出

農地として使い続ける人に売る方法です。買主は、取得後に農地のすべてを効率的に耕作することなど、一定の要件を満たす必要があります。そのため、買主が近隣の農家や農業法人などに限られやすいのが難点です。

宅地や駐車場など、農地以外の目的で使う人に売る方法です。買主の幅が広がり、農地のまま売るより価格が高くなりやすい一方、その土地が転用できる場所かどうかが大きなポイントになります。

転用を前提に売る場合、その農地がどのエリアにあるかで、手続きの難しさが変わります。

市街化区域内の農地：あらかじめ農業委員会へ届出をすれば転用できます。比較的スムーズに売却しやすいエリアです
市街化調整区域などの農地：都道府県知事等の許可が必要です。農地の種類（農地区分）によっては、許可が下りにくい場合があります
農用地区域内の農地（いわゆる青地）：原則として転用できません。転用するには、先に農用地区域からの除外（農振除外）の手続きが必要で、時間がかかるうえ認められないこともあります

高崎市内にも、市街化区域・市街化調整区域・農用地区域が混在しています。まずはご所有の農地がどの区域にあるかを確認することが、売却の第一歩です。

登記簿謄本や公図、固定資産税の納税通知書などを用意し、区域区分や農地区分を確認します。市の都市計画の窓口や農業委員会で確認することもできます。

農地は立地や転用の可否で価格が大きく変わります。農地の取引に慣れた不動産会社に相談し、「農地のまま売るか」「転用して売るか」を含めて方針を決めましょう。

農地の売買では、「許可（または届出の受理）が得られたら契約の効力が生じる」という条件付きの売買契約を結ぶのが一般的です。許可が下りなかった場合の取り扱いも、契約書で決めておきます。

売主と買主が共同で、農業委員会に許可申請や届出を行います。許可申請は毎月の締切日が決まっており、許可が出るまで1〜2か月程度かかるのが一般的です。転用の場合は、開発許可など他の手続きが必要になることもあります。

許可書（または届出の受理通知書）を受け取ったら、残代金の決済と所有権移転登記を行い、引き渡し完了です。

相続した農地は届出が必要：相続で農地を取得した場合、相続を知った日からおおむね10か月以内に農業委員会への届出が必要です
時間に余裕をもつ：許可・届出や買主探しに時間がかかるため、宅地の売却より長期化しやすい傾向があります
境界や地目を確認する：境界があいまいな農地も多く、測量や地目変更登記が必要になる場合があります
税金の特例も確認する：公共事業用地や農業経営基盤強化のための売却など、一定の場合に使える譲渡所得の特別控除があります。適用の可否は税理士や税務署に確認しましょう