相続で家はいらないときはどうする？相続放棄と売却・処分方法の選び方 | コラム | 高崎市で不動産売却や不動産買取を手掛けてきた豊富な実績がございます

家だけの相続放棄はできない

相続放棄は、亡くなった人の財産や債務を一切引き継がないための手続きです。「家はいらないけれど預貯金は受け取りたい」というように、相続財産を選んで放棄することはできません。家の管理負担だけで決めず、土地や預貯金、借入金、未払費用などを合わせて確認しましょう。

一方、遺産分割で別の相続人が家を取得することと、家庭裁判所で行う相続放棄は異なります。家を使いたい親族がいるなら、誰が何を取得するかを話し合う方法もあります。ただし、家を取得しないと決めただけで、債務まで引き継がなくなるとは限りません。財産の分け方と債務の扱いを混同しないことが重要です。

財産と負債を同じ一覧で確認する

不動産の価値は、固定資産税の評価額だけでは判断できません。売却できそうな価格と、測量、家財の片づけ、解体などにかかる費用を比べ、手元に残る金額を考えます。家が売れそうでも、多額の負債があれば相続全体の負担は変わります。

• 家や土地の登記名義、共有持分、担保の有無
• 預貯金やその他の財産と、借入金、保証に関する書類
• 固定資産税、管理費、修繕費などの継続的な支出
• 雨漏り、境界、残置物、道路への出入りなど物件の状態
• 家を使いたい親族の有無と、現地へ通える人の有無

資料が見つからない項目は、分からないまま一覧に残し、確認先を書き添えます。推測で負債がないと決めたり、古い評価額をそのまま売却価格と考えたりせず、金融機関や不動産会社などに確認して判断材料をそろえましょう。

共有名義や住宅ローンがある場合は先に整理する

家の名義人の一人が亡くなった場合、その人の共有持分が相続の対象になります。家全体を売るには共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけを売る方法とは分けて考え、誰がどの範囲を所有しているかを登記事項証明書で確認しましょう。

住宅ローンが残っている場合は、残高と担保の扱いを金融機関に確認します。売却代金で返済できるかだけでなく、不足分への対応や売却に必要な調整も確認が必要です。不動産会社の買取を利用すれば必ず問題が解決するわけではないため、査定と借入状況の確認を並行して進めます。

熟慮期間の起算点と調査状況を確認する

相続放棄には、相続を承認するか放棄するかを考える「熟慮期間」があります。起算点は、自己のために相続の開始があったことを知ったときです。死亡日だけで機械的に判断せず、亡くなったことと自分が相続人となったことを、いつ知ったかを整理します。

財産調査に時間がかかり、期間内に判断材料がそろわない場合は、熟慮期間の伸長を申し立てる方法があります。調査中であれば自動的に延びるわけではありません。具体的な期間の計算や申立てが必要かどうかは、早めに家庭裁判所や相続の相談窓口へ確認しましょう。

相続放棄を考えている間に、家の売却や解体、遺産の使い込みなどを進めると、放棄の可否に影響するおそれがあります。安全を保つための対応と、財産を処分する行為は区別が必要です。判断に迷う支出や契約は、先に事情を説明して確認してください。

必要書類は亡くなった人との関係で異なる

相続放棄は、亡くなった人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述します。相続放棄申述書のほか、申述する人の戸籍謄本、亡くなった人の住民票除票または戸籍の附票などが基本となります。追加で必要となる戸籍は、亡くなった人との関係や、先に放棄した人がいるかによって異なります。

誰でも必ず出生から死亡までの戸籍をすべてそろえる、と決めつける必要はありません。提出先の案内で自分に当てはまる書類を確認し、取得済みのものと不足しているものを分けると、重複した取り寄せを避けられます。書類が間に合わないときも、提出を諦めずに裁判所へ相談しましょう。

費用としては、手数料や連絡用の郵便料、戸籍などの取得費用がかかります。依頼して書類作成などを進める場合は、依頼する業務の範囲と追加費用の条件を確認してください。手続きに必要な実費と、依頼先への報酬を分けて把握しておくと比較しやすくなります。

申述後の照会と放棄後の引継ぎまで見通す

申述後は、裁判所から照会や追加資料の提出を求められることがあります。相続を知った経緯、遺産への関わり方などを事実に沿って説明できるよう、手元の資料や連絡記録を整理します。提出して終わりと考えず、連絡を受け取れる状態を保ちましょう。

相続放棄をすると、初めから相続人でなかったものとして扱われます。他の相続人の相続分や、次の順位の人が相続人となるかに影響するため、親族間で状況を共有しておくと引継ぎを進めやすくなります。全員が放棄しても、家が直ちに国へ移るわけではありません。相続人がいない場合には、相続財産清算人の選任や清算の手続きが必要になることがあります。

海外在住の場合も、最初に提出先へ事情を伝え、必要書類、送付方法、連絡先を確認します。署名証明や翻訳が必要かは手続きに応じて確認し、一律に用意するものと考えないようにしましょう。国内の家族ができる連絡や資料収集と、申述の代理としてできることは別なので、依頼する範囲も確認が必要です。

仲介による売却と不動産会社の買取

仲介による売却は、不動産会社を通じて購入希望者を探す方法です。売り出し価格や条件を相談しながら進められますが、買主が見つかる時期は物件や需要によって変わります。販売中の管理費や、内覧のための準備も見込んでおきましょう。

買取は、不動産会社が買主となる方法です。条件が合えば売却までの見通しを立てやすい一方、提示価格や対応できる物件は会社によって異なります。古い家や残置物がある家でも相談できる場合はありますが、片づけや解体まで当然に含まれるわけではありません。

比較するときは査定額だけで決めず、費用を差し引いた手取り額、引渡しの条件、売却までの管理負担を並べます。査定額は実際に売れる価格の保証ではないため、金額の根拠や販売方法も確認しましょう。「必ず売れる」「すぐに負担がなくなる」といった説明だけで判断しないことが大切です。

贈与・寄付・引き取りは受け手の条件を確認する

家を使いたい親族や第三者がいる場合は、贈与を検討できることがあります。ただし、無償で渡す場合でも、名義変更に必要な費用や税、今後の維持費は発生し得ます。受け取る側が家の状態や負担を理解し、継続して管理できるかを確かめましょう。

自治体や団体への寄付も、希望すれば必ず受け入れられるものではありません。利用目的や管理の見通しなど、受け手の条件に合う必要があります。受け入れの確認前に解体や整地を進めると、費用をかけても引渡しにつながらない可能性があります。

費用を支払う引き取りを利用する場合は、支払う金額だけでなく、誰が所有者になるのか、いつ名義が変わるのか、追加費用が発生する条件を確認します。管理の代行だけで所有権は移らない契約も考えられるため、「引き取り」という呼び方だけで内容を判断しないようにしましょう。

相続土地国庫帰属制度は建物のある土地をそのまま渡せない

相続土地国庫帰属制度は、相続などで土地を取得した相続人が、要件を満たす土地を国へ引き渡すための制度です。相続そのものを放棄する方法とは異なり、家を含む相続財産をまとめて処分できる制度でもありません。

建物がある土地や、担保権などが設定されている土地、境界が明らかでない土地などは申請できません。また、管理や処分に過分な費用や労力がかかる土地は承認されない場合があります。田舎の土地だから対象外、売れない土地なら必ず対象になる、といった判断はできません。

審査のための手数料や、承認後の負担金に加え、土地の状態によっては建物の解体や障害物の撤去などの費用も考えられます。解体すれば承認されるとは限らないため、先に法務局へ相談し、対象となる可能性と必要な準備を確認してから他の方法と比較しましょう。

見積書では、残置物の撤去、測量、名義変更に関する手続きなどが、提示額に含まれるかを確認します。現地調査後に条件が変わる可能性がある場合は、追加費用を決める手順も確かめましょう。比較する条件が異なると、価格だけでは負担の差が分かりません。物件の状態について把握していることと未確認のことを分け、同じ情報を伝えて相談すると、提案を比べやすくなります。

解体や改修は売却条件を確かめてから決める

古い家があると、すぐに更地にしたほうがよいと考えがちです。しかし、建物を使いたい買主がいる場合もあり、解体費用に見合う価格で売れるとは限りません。家を残したまま売る場合と、更地にする場合の査定や費用を比べてから判断します。

大きな改修や境界の測量も、すべての物件で最初に必要とは限りません。不動産会社に売却の支障となる点を確認し、見積もりの作業範囲をそろえて比べましょう。別荘や管理費のある物件では、建物の状態に加えて、管理費、修繕積立金、利用に関する取り決めを整理すると購入希望者へ説明しやすくなります。

空き家の状態に合わせて安全を確保する

家を使わなくても、雨漏りや屋根材の落下、塀の傾き、雑草の繁茂などは進みます。相続する場合や売却活動中は、現地の状態を確認し、安全に関わる箇所から対応を考えましょう。傷みが進んだ建物へ無理に入ったり、高所の点検を自分で行ったりすることは避けます。

遠方からの管理が難しい場合は、管理会社に巡回を依頼する方法もあります。点検する場所、報告方法、草刈りや補修が別料金になる条件を確かめましょう。管理を依頼しても所有権が移るわけではないため、売却や引継ぎの検討と並行して進めます。

相続放棄後に残る保存義務を確認する

相続放棄をした人すべてに、家の管理を続ける義務が一律に残るわけではありません。放棄の時に相続財産を現に占有している場合は、相続人や相続財産清算人へ引き渡すまで、自分の財産と同じ注意をもって保存する義務があります。

現に占有しているか、どのような保存が必要かは、住んでいる状況や実際の関わり方などによって判断が変わります。以前に家を訪れたことがあるだけで判断したり、受理通知が届いたので直ちに放置してよいと考えたりせず、引渡し先や対応範囲を確認しましょう。増改築や売却などの処分を、保存のための対応と同じように進めないことも大切です。

連絡担当と費用分担を記録する

親族間で家の扱いが決まらないときは、使いたい人、売りたい人、負担を避けたい人の希望を分けて整理します。思い出の品の扱いと不動産の処分方法も切り分けると、話し合う内容が明確になります。鍵、書類、連絡先の保管場所を共有し、相談窓口とのやり取りを記録しましょう。

当面の管理を誰が行うか、費用を誰が立て替えるか、追加の工事を決める前に誰へ相談するかを書面に残します。家族の代表者を決めても、その人だけで家全体の売却などを決められるわけではありません。必要な同意を確認しながら、各相続人の判断も進めることが必要です。

まずは財産と負債の一覧、登記名義、家の状態をそろえ、相続放棄を検討する場合は熟慮期間の確認を優先します。相続する方向で進めるなら、売却や買取の条件、受け手の有無、管理費を比較し、次に確認することと担当者を決めましょう。分からない点を残したまま工事や契約を進めず、必要な情報がそろった段階で方針を具体化してください。

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