住宅ローンが残っている家を売る方法｜高崎市の不動産会社が売却の流れ・費用・オーバーローンの対処法を解説 | 地元で生活し不動産売却に関する情報をお求めの方のお役に立つ内容を高崎で配信します

「住み替えたいけれど、住宅ローンがまだ残っている」「ローン返済が苦しくなってきたので、家を手放すことも考えている」。高崎市でも、こうしたご相談をよくいただきます。

結論から言うと、住宅ローンが残っている家でも売ることはできます。ただし、売却代金でローンを完済できるかどうかで、進め方が大きく変わります。

この記事では、高崎市の地元不動産会社であるサガ・コーポレーションが、住宅ローン残債がある家を売る方法を、流れ・費用・ローンが残ってしまう場合の対処法・税金の特例まで分かりやすく解説します。

住宅ローンが残っている家を売るときの大前提

住宅ローンを借りると、家と土地には金融機関の「抵当権」が設定されます。抵当権が付いたままの家は、買主が見つかってもまず買ってもらえません。そのため、売却時には住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。

とはいえ、売る前に手元の資金でローンを完済しておく必要はありません。一般的には、決済（引き渡し）の日に買主から受け取る売却代金でローンを一括返済し、同じ日に抵当権の抹消手続きを行います。

まずは「アンダーローン」か「オーバーローン」かを確認

アンダーローン：売却代金でローンを完済できる

売却価格がローン残高と諸費用の合計を上回る状態です。売却代金で完済でき、残ったお金は手元に残ります。通常の売却と同じように進められます。

オーバーローン：売却代金だけでは完済できない

売却価格がローン残高を下回る状態です。購入から年数が浅い家や、頭金が少なかった場合に起こりやすくなります。この場合は、不足分をどう用意するかを売却前に決めておく必要があります（対処法は後ほど解説します）。

どちらに当たるかは、「ローン残高」と「家の査定価格」の2つが分かれば判断できます。ローン残高は、金融機関から届く返済予定表や残高証明書で確認できます。

住宅ローンが残っている家を売るまでの流れ

1. ローン残高の確認：返済予定表などで、現在の残高を確認します。
2. 査定を依頼する：不動産会社に査定してもらい、いくらで売れそうかを把握します。
3. 資金計画を立てる：売却価格から諸費用とローン残高を引いて、手元にいくら残るか（または不足するか）を計算します。
4. 売却方法を決める：仲介で買い手を探すか、不動産会社の買取にするかを決めます。
5. 売買契約：買主と契約を結びます。
6. 金融機関へ一括返済の申し込み：決済日に合わせて一括返済の手続きをします。申し込みの期限は金融機関によって異なるため、早めに確認しておくと安心です。
7. 決済・抵当権抹消・引き渡し：売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡します。

売却時にかかる主な費用

手元に残るお金を計算するときは、ローン残高だけでなく次の費用も見込んでおきましょう。

• 仲介手数料（仲介で売る場合。買取なら不要）
• 一括返済の手数料（金融機関や手続き方法によって異なります）
• 抵当権抹消登記の費用（登録免許税は不動産1つにつき1,000円。司法書士に依頼する場合はその報酬）
• 売買契約書の印紙代
• 引っ越し費用、必要に応じて片付けや解体の費用

オーバーローンになりそうなときの3つの対処法

1. 自己資金で不足分を補う

預貯金などで不足分を用意し、売却代金と合わせて完済する方法です。最もシンプルで、売却後に借金が残りません。

2. 住み替えローンを利用する

新しい家を買う場合、前の家のローンの残りを新居のローンにまとめて借りられる「住み替えローン」を扱う金融機関があります。借入額が大きくなるため、無理のない返済計画かどうかを慎重に確認しましょう。

3. 任意売却を検討する

返済を続けるのが難しく、滞納が続いている場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」という方法があります。放置して競売になると、市場価格より安く売られてしまうことが多いため、返済が苦しくなった段階で早めに相談することが大切です。

ローンが残る家こそ「買取」が向いているケース

仲介は一般の買い手を探す方法で、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。住宅ローンが残っている場合、次のような方には買取が向いています。

• 住み替え先の購入や引っ越しの日程が決まっていて、売却の時期を確定させたい
• 売れるまでの間、ローンと新居の費用を二重に払うのが不安
• 近所に知られずに売りたい、内覧の対応をしたくない
• 返済が厳しく、できるだけ早く現金化して整理したい

買取価格は一般に仲介より低めになりますが、価格と決済日が早い段階で確定するため、ローンの完済計画を立てやすいのが大きなメリットです。サガ・コーポレーションは買取と仲介の両方に対応しているので、両方の価格を比べてから選べます。

売却で使える税金の特例

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

自分が住んでいる家を売って利益が出た場合、利益から最大3,000万円を差し引ける特例です。住まなくなった家の場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。

住宅ローンが残るマイホームの譲渡損失の特例

令和9年（2027年）12月31日までに、住宅ローンの残高を下回る価格でマイホームを売って損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その損失を給与所得などから差し引く（損益通算）ことができます。控除しきれない分は翌年以後3年間繰り越せます。新しい家を買わなくても使える特例です。

いずれも確定申告が必要で、細かい要件があります。適用できるかどうかは、税務署や税理士にご確認ください。

まとめ：ローンが残っていても、まずは残高と査定額の確認から

• 住宅ローンが残っていても、売却代金で完済して家を売ることができる
• アンダーローンかオーバーローンかで進め方が変わる
• オーバーローンなら、自己資金・住み替えローン・任意売却を検討
• 日程を確定させたい、早く整理したいなら買取が安心

サガ・コーポレーションは、高崎市八千代町の地元不動産会社です。住宅ローンが残っている戸建てやマンション、土地も自社で直接買い取ります。査定は無料、秘密厳守で、しつこい営業はいたしません。「ローンを返せる金額で売れるか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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☎ 027-321-4231（受付 9:00〜19:00）

参考資料

• 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
• 国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき